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招商蛇口增收不增利:扣非归母净利润降14.55%,4成利润源自投资收益

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-04-24  来源:搜狐财经  浏览次数:393
核心提示:  出品 | 搜狐财经  作者 | 黄海  编者按:波诡云谲的2019年过去了,房企们活的怎么样?  现金为王的时代,谁的现金面临
 

  出品 | 搜狐财经

  作者 | 黄海

  编者按:波诡云谲的2019年过去了,房企们“活的”怎么样?

  “现金为王”的时代,谁的现金面临困境?谁的业绩开始下滑?又有谁仍然稳健行驶?财报季来临,各家房企陆续交出成绩单。

  搜狐财经从即日起,陆续推出《2019房企年报深读》专题,对各家房企的年度考卷进行评析。

  第十二期关注的企业是招商蛇口。

  4月20日晚间,招商蛇口正式披露2019年年报。与以往相比,这份年报推迟了将近1个月。

  报告显示,期内招商蛇口录得营收976.72亿元,同比增加10.64%;归属于上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增5.20%;基本每股收益1.99元,同比增加5.29%。

  销量方面,去年全年招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%;累计实现签约销售面积1169.44万平方米,同比增加 41.35%。与TOP20中的其他房企相比,招商蛇口近30%的销量增速居于前列。

  然而尽管当期营收、销售都取得了增长,招商蛇口闭口不谈的另几个数据却显示出另一幅景象。

  2019年,招商蛇口营业利润263.20亿元,同比降了1.10%;利润总额261.24亿元,同比降1.79%;加权平均净资产收益率21.38%,同比下降0.84个百分点。

  简言之,2019年度招商蛇口已然“增收不增利”。

  转让项目股权美化净利润数据

  业绩发布会上,对于净利润跟不上销售额增速,招商蛇口财务总监黄均隆给出回应,“销售额的增长与归母净利润的增长没有直接关系,归母净利润的构成除了受房地产项目结转利润的影响,还受到投资收益和减值的影响。”

  年报显示,2019年度招商蛇口录得归母净利润160.33亿元,同比增加了5.20%。而上述归母净利润中,约四分之一源自非流动资产处置收益。

  据报告,2019年招商蛇口非流动资产处置金额约42.85亿元,较去年同期的7.33亿元增长了近5倍。具体来看,年内招商蛇口将珠海致胜房地产有限公司、Frontier Shekou Commercial Holdings Liminted的全部股权以及珠海源丰房地产有限公司51%股权转让,合计对价超55.3亿元。

  处置三家公司股权直接为招商蛇口带来了近43亿元的利润,也间接抬高了招商蛇口的投资收益。

  报告显示,因股权处置收益及联合营公司投资收益同比增加,2019年招商蛇口投资收益同比增长了56.26%,约为102.31亿元,利润总额占比达39.17%。

  据年报披露,年内招商蛇口通过出售Frontier全部股权以及深圳商启、深圳乐业和深圳乐居三家公司部分股权实现投资收益59.28亿元。后三家公司控制权变动后,剩余股权按公允价值计算重新产生的收益合计约为15.83亿元。

  几笔资金直接“注入”报表中的净利润一栏,提升了招商蛇口的报表数据表现。

  实际上,过去几年间,招商蛇口曾多次使用此办法美化账面净利润。

  2018年,招商蛇口相继出让商融置业、商泰置业、乐艺置业及商启置业部分股权,总涉资63.2亿元。而当年招商蛇口投资收益达到约65.48亿元,同比增加125%,占当年归母净利润的42.97%。

  影响招商蛇口净利润的另一诱因则是存货跌价准备。

  2019年全年,招商蛇口计提存货减值损失达到20.9亿元,这是其上市以来首次大规模计提存货减值损失。此次计提损失的项目多位于福建一省,其中厦门臻园项目、福州雍景湾项目分别计提9.79亿元、3.81亿元的损失。

  据管理层透露,20.9亿元损失中约有14亿元计入公司股东利润中。

  处置股权、计提跌价,都与企业的主营业务无关。若扣除非经常性损益,当期招商蛇口扣非归母净利润已跌至124.73亿元,同比减少14.55%,呈现负增长趋势。

  招商蛇口主营业务的盈利能力随即受到投资者质疑。

  六大业务区域毛利率全线下行

  业绩会的投资者提问环节,一位个人投资者直接向招商蛇口管理层发问道:“招商蛇口的财务状况这几年一年比一年差,同样是央企,保利地产财务状况越来越好、效益越来越好。”

  投资者又以股价举例称,一两年前保利地产股价比招商蛇口低八块钱,到今天为止,二者股价差距已经缩小至7毛。

  据统计,自2019年4月起,招商蛇口股价始终处于震荡下行阶段,已从23元跌至16元。市场对招商蛇口此次交出的年报也并不买账。年报披露后,截至4月21日收盘,招商蛇口股价继续下行,报16.61元/股,跌幅1.01%。

  股价下跌背后,招商蛇口当期各板块、区域的利润率全线下行。

  报告显示,2019年招商蛇口的的毛利率和净利润率分别为34.65%、19.31%,分别同比下降近5个百分点和3个百分点。当期招商蛇口在全国六大布局区域内业务毛利率均同比下降,江南、深圳两地跌幅超10个百分点。

  分行业来看,当期招商蛇口社区开发运营业务毛利率同比减少5.71个百分点。

  对此,黄均隆在业绩会上表示,招商蛇口2019年毛利率下降,一是受限价和市场下滑影响,二是深圳地区的高毛利双玺项目2019年的结转量比2018年减少了18%。“稳健起见,我们2019年计提了20.9亿元的减值,比2018年多了11个亿的减值。”

  招商蛇口各个口径中,项目结转时间成为各项财务指标变动的主要原因。

  分季度财务指标显示,2019年第三季度成为拖累招商蛇口全年营收和净利润增速的元凶。第三季度,招商蛇口录得营收88.56亿元,同比减少30.77%;录得归属于上市公司股东净利润1.95亿元,同比减少83.21%;扣非净利润1.77亿元,同比减少80.55%。

  招商蛇口在三季报中给出理由,根据公司生产经营计划,房地产项目有竣工以及结转时间主要集中在第四季度,报告期内结转面积较小,从而导致结转收入及毛利同比减少。

  年报中,招商蛇口同样提及了项目结转问题,表示“受房地产业务结转产品类型不同影响,房地产业务结转毛利率较上年同期下降,导致营业利润、利润总额同比略有下降。”

  据管理层透露,招商蛇口销售实现和入伙结转的时间差基本是两年,但2017年的销售额含有比较多的深圳区域商办整售的销售额,受精装修工期影响这些商办整售和房地产的快周转有所差别,时间超过2年。

  招商蛇口素来以“低杠杆、低周转”的“稳健”作风闻名。

  Choice数据显示,2017年至2019年,招商蛇口的存货周转天数逐年增加,从1065.40天增至1474.95天(约合4.04年),存货周转率也从2017年的0.34降至0.24.

  与此同期,同为央企的保利地产存货周转天数则呈现逐年下降趋势,三年间从1324.66天降至 1241.65天,成功反超招商蛇口。

  报告显示,2016年招商蛇口的存货为1230亿元,2018年升至2108亿元,2019年继续扩大到3122亿。业内人士认为存货积压可能摊薄经营成本,进而反映为毛利的虚高。

  业绩发布会上,招商蛇口的管理层表示将要加快公司的周转速度。

  据悉,2020年招商蛇口预计可售货值约4000亿元,其中2400亿货值将于2020年新近推出。按公司的去化率估算,2020年公司预期合约销售额约为2500亿元,对应去化率62.5%。

 

 

 
 
 
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