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郑州楼市高库存的“极限拉扯”【图文】

   2023-10-14 02:15:59 互联网258商务网1
核心提示:约两个月前的8月3日,郑州市颁布认房不认贷政策,成为全国第一个率先出台该政策的省会城市。郑州一直是房地产市场中,被重点聚焦的城市之一...

郑州楼市高库存的“极限拉扯”

约两个月前的8月3日,郑州市颁布“认房不认贷”政策,成为全国第一个率先出台该政策的省会城市。

郑州一直是房地产市场中,被重点聚焦的城市之一。这并不仅仅是因为它作为省会,地处平原,拥有千万级人口,是中原城市群的核心;也因为它曾经经历过“7·20特大暴雨”,是“80后买房夫妻眼里失去了光”“最高学历烂尾楼盘”等事件的发生地,它受冲击更深,也更具有一种典型意义。

郑州几乎用上了能用的一切手段,来帮助楼市平稳渡过低谷期。但这个低谷期在如今看来,似乎显得有些漫长。在发布“认房不认贷”政策一个月后,郑州又宣布放开限购。而现在距离那时,又一个月过去了,时间已经来到了楼市“金九银十”的尾巴上,每日人物找到了郑州的多名买房者、卖房者、销售中介,他们讲述了自己与房子有关的故事,以及各自眼中的郑州楼市现状。

“割肉”卖房

八月初,郑州房产经纪人张咏的朋友圈,被同行的庆祝消息刷屏了。

郑州发布了一套房市新政——下调房贷利率,实施购房契税补贴政策,执行“认房不认贷”。“利好”“让郑州楼市重现生机”等字眼,在朋友圈里频频出现。在房地产干了十四年的张咏看到,售楼处里,重新挤满了看盘问价的人。

可两三天之后,售楼处的热闹便散了,相关消息如同沉入水中,悄无声息。一周后,正在出售房子的33岁的熊家豪,没有等待来看房子的意向买家,却收到中介的电话,“你想赶快卖的话,你这个价格还得下调”。

熊家豪在郑州念完大学,目前在上海工作。他是在这波新政潮流之下,想借机卖掉房子的众多郑州业主中的一个。

他的房子位于郑州市北三环,属于市中心金水区,教育资源丰富。金水区也是郑州房价靠前的几个区之一,在过去,这里的房子相对好卖,但今年,他这套房子迟迟没能卖出去。

他觉得挂的已经是周边同户型的最低价了,255万,121平米,近学校,双地铁,还紧邻一个大商场。但这房子足足挂了8个月,从过年一直挂到现在。

后来,他又把房子再降了20万,中介让他再降降,他不愿意,“太不划算了”。挂了电话没几天,他再看周围挂牌价,其他人都开始降价了。

这一幕,从8月3号到4号的郑州楼市数据也可以得到佐证。据诸葛找房网站统计,新政头两天,一共有756套房源降价出售,与此同时,新上房源1999套,超过出售量。

也就是说,郑州的房子正在一面降价,一面越卖越多。更让熊家豪觉得郁闷的是:“越出政策,二手房房价就越跌。”他每一次打开交易平台,房价的走向都是负的。据统计,郑州共有约14.16万套二手房在售,新政推出的八月,二手房成交8021套,环比下降了9.3%。

相比熊家豪这样已经离开郑州的人而言,一些仍在郑州本地工作、且有强烈置换需求的人的卖房意愿更加强烈。

为了尽快脱手房子,在大量的房源面前,降价几乎成了淼苗苗唯一能做的事。

在郑州南边的航空港区,淼苗苗一家五口人在一套89平的两房户型里生活了五年,“有些拥挤”。当初她2018年买这套房子花了89万,为照顾孩子辞职之后,家里经济来源仅丈夫一人。现在,他们家每个月房贷4000元,占了每月支出的三分之一。

5月份,她决定以73万来出售这套房子,算市场的中间水平。到了8月,她发现:“大家越挂越低,互相内卷。”

中介和买房者都来压价格。接中介电话,头一句就是:“姐,你的房子还能再低不?最低多少钱出?”接待看房的顾客,最过分的直接拦腰砍价。

被迫不断降价让她很焦虑:“什么是最低价?最低能多低?”现实是,过去房价是每平米几百地跌,现在直接每平米跌了2000元。

为了尽快出手房子,她在同小区租了一间房住,“这样房子能收拾得干净些,给看房的人留下一个好印象”。不光如此,为了卖掉房子,她还打算家电全送。

当楼市变成了买方市场,淼苗苗时常感到她是三者里地位最低的。在中介平台上,把中介费用提高50%,才能获得流量和曝光量;而当面对买房者,对方总是要求降价,“仿佛能买你的房子,是看得起你”。

而新政对她卖房几乎没有帮助。新政中提到的多子女家庭购房与购房契税补贴,均针对“购买新建商品住房”,除此之外,“毕业生买房,100%返还契税”等福利她也享受不到。算上契税、利息、装修和家电等费用,这套房子的挂牌价已经亏了将近40万。

捡漏的买房者

另一方面,在购房者眼中,郑州的新政也效果有限。但他们也发现,自己的议价空间变大了。

今年夏天,27岁的河南信阳女孩邱粒,准备在郑州挑选婚房。但她预算不多,只有1万/㎡的预算。但当时,1万/㎡的预算,在郑州四环内想找到好的房源很难。

7月份有一回,她路过一家楼盘,正在促销,门口排了长队。结果一听房价一万三起步,她立刻退了出来。那段时间她听人说“还会跌,再等等”。

之后,她又经历了很多五花八门的促销楼盘,比如“买就送7万元停车位”“送云南双飞6日游”“婚庆大礼包”等等。她觉得,郑州楼市陷入了一种“只要你有钱愿意买,就能无底线地让你上车”的氛围中。有一次,她还去看过位于郑州北边平原新区的叠墅,只要80万,有的甚至可以0首付,“我当时想,天哪,在我以前认知里别墅至少需要100万。”

但由于地理位置远离城区,较为偏僻,她还是放弃了。

最终,她没有想到,她竟然以一万以内的价格上车了北三环的房子。8月底,邱粒的中介给她推荐了一套北三环的精装修特价洋房,120平,均价只要9000元左右,首付款还有折扣,户型为四室三卫,户型很不错。

某种程度上,刚需族邱粒是这次郑州房价下降的受益者。她很满意,只用了一天考虑的时间就签了合同。

签约时,距离“认房不认贷”政策已经推出了20余天。她并不关心新政——她是否购房并不由政策决定,毕竟政策没法让房价下降。换句话说,更让她在意的是“降价”。在她看来,只要用合适的价格,买到了喜欢的房子,那么,以后“不卖就不会赔”。

在之前,郑州楼市很大部分都是靠邱粒这样的刚需族支撑起来的。根据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》,郑州“刚需族”平均31.9岁,多为周边城市人。“不管在不在郑州住和工作,家里在省城有套房子”一度成为很多河南人的共识。

但现在,这群刚需族宁愿再等等。淼苗苗接待过几个来看她房子的买家,他们虽然有强烈的购房意愿,但最终不愿出手的原因是“想再等等”。

与此同时,尽管郑州房子在降价,一些刚需购房者依然觉得,房子还是太贵了。比如1997年出生的萱萱,她是驻马店人,本科毕业后成了一名郑漂,“在自己家乡找不到合适的工作,大部分都来郑州落脚”。

她想在郑州拥有一套自己的房子,但预算有限,有的房子降价了也买不起,可选房源并不多。她在郑东新区工作,收藏了三四套房源,其中一套最令她心仪的,位于郑东新区边缘,64平的二手毛坯房,业主直降6万后,符合她70万以内的预算,成为了她拥有这套房子的契机。

房子距离公司遥远,公共交通需花费一个半小时。但萱萱仍然感到知足,这是她能够着的最适合的房子,否则,她可能依然因为负担太高下不了手。

郑州楼市越来越难卖,还有一个原因,在房子全国普遍都降价的情况下,一些人最后放弃了在郑州,去更具有性价比与发展前景的城市生活。

何舒北漂十年,她的孩子到了上小学的年级,回到郑州原是她的退路,但现在,她正在天津看房,天津的教育资源对她来说远远超过郑州。

在社交平台上的郑州卖房帖里,也能看到这个趋势。在这些帖子中,有一半都是选择离开郑州的人。在房子与房子的抉择中,郑州的房子往往会先被放弃。

积压之困

9月12日,距离“认房不认贷”政策推出一个多月后,郑州取消二环内限制性购售政策,同时首套首付款调整为不低于20%,二套首付款比例不低于30%。张咏的朋友圈再次刷屏了。

张咏比较例外,属于沉默的少部分之一,没有转发,也没感到多少欣喜。他告诉每日人物,当下郑州市场,中介市场的开单率非常低,“70% 到 80% 的房产经纪人都无法做出来业绩”。之前的认房不认贷火了两三天,实际效果非常有限,“100个里有一个下单的都不得了”。

张咏2009年入行,那是郑州房市的黄金时代,“那会儿人的认知就是买房能挣钱,80%的人都在讨论房价”。为遏制炒房,郑州于2011年出台限购令,但房价依然在涨,从2012年到2019年,“从8000多涨到了16000,翻了一倍”。

当初,火爆的市场吸引了众多开发商。以万科、保利发展为代表的头部房企入场,来自南方的碧桂园和华润置地也不甘落后地挥师北上。大量房子拔地而起,2020年5月,根据国家信息中心发布的“万亿俱乐部”城市房地产市场走势研判,在当时17个GDP万亿城市中,郑州对房地产投资依存度最高,为28.9%。

与开发商步调一致,郑州市为进一步扩大入市的土地规模,进行了长达十余年的城中村改造,大量城改房被批准入市,与商品房争夺市场。据统计,在过去70年内,郑州市区面积翻了75倍,其中有接近一半面积是在近十年内扩增完成的。

高歌猛进造成了房子的激增,这样一来,消化这些房子成了困难。

在张咏看来,放开限购的举动意义有限的原因正在于此。“本身已经是一个名存实亡的东西,就算不限购也没多少人买了。”张咏认为,当下改善购房者需要把自己的房子卖了才能去买改善房,然而,有刚需需求的年轻人,“不止对买房这件事有抵触,他们手上也没钱。”

没钱的直接原因是薪酬不佳。淼苗苗为结婚嫁来郑州,在这座城市待了十年。与家乡平顶山市比起来,郑州的平均工资水平徘徊在四五千,薪酬并没有多么明显的优势,竞争和环境却更加卷而激烈,“这导致好多人在郑州呆不下去,去外地就业”。

疲乏的就业环境无疑与郑州的产业结构息息相关。据河南省官方统计,郑州的主导产业是以电子信息、汽车、食品、材料等为代表的制造业,劳动密集型多,技术密集型和高附加值的岗位相对较少。

熊家豪从事互联网科技类行业,2017年曾回到郑州创业。他发现,郑州虽为省会,工资比之一线特大城市几乎腰斩。跟北京、上海比较,郑州没法让一个做科技行业的人扎根,“有的五险一金都未必能交全”。淼苗苗成为全职主妇前,她换过三份工作,只有一份工作交了五险一金。

另一方面,可提供较高薪酬的大企业也较少。据统计,郑州上市公司的数量仅为成都的三分之一,虽然这些年郑州一直在努力推出人才引进和补贴政策,希望吸引高学历的年轻人落户。但据2020年智联招聘推出的《中国城市人才吸引力报告》,郑州位列13位,低于成都、武汉等省会。由于产业和企业所限,缺少发展空间,郑州虽拥有千万人口,却没有足够的吸引力留住人才。

就业影响收入,收入影响购买,传导到末端,无论是新房还是二手房,郑州房子难卖,就并不意外。

实际上,过去两年,为提振楼市,郑州就已将降首付、降贷款利率、补贴、返还契税等政策用过一遍——手牌已经几乎用尽了。

政策之外,购房者的信心也亟待修复。长期以来,郑州是一座与“烂尾”挂钩的城市。它是许多受烂尾所困城市的缩影——供大于求的局面下,房子过多,无人购买,开发商资金链中断,烂尾由此诞生。据CRIC统计,截至2021年末,郑州涉及停工、延期的待交付问题项目有72个,涉及几千套住房,数量位居重点二线城市前列。

这也会打击购房者信心。萱萱买房前,身边有至少三个朋友买的期房都要延期交房。“其中一个买的还是精装修,听说交付的时候会减配。”朋友不抱更多期望,觉得“能按期交房就谢天谢地”。

鉴于前车之鉴,萱萱只敢考虑现房毛坯或装修过的二手房。看房时,她接触了一位年纪稍长她几岁的女性中介,他们路过一个楼盘时,对方指着房子告诉她,她在那儿买了一套公寓,目前处于停工状态。萱萱很诧异,“楼盘在郑州有一定的知名度,她本身也是从业者,没想到还是踩坑了。”

流向未知

但最后,在这样的局面下,对于急需资金的人们来说,房子仍然要卖。

卖不动,创造条件也要卖。淼苗苗决定自己行动起来。她开设了社交平台账号,自己拍照、修图、配文,介绍房子的区位优势。中介带人来看过几次房子后,她发现一些中介只会一味强调价格,对房子独特的优点一无所知——她已经不那么信任中介了。

坚持在社交平台发帖,让她慢慢能收到一些意向者的私信。她自己接待,自己介绍,从小区绿化到楼层采光,从衣食住行到周边配套,“总要有个点能戳中他,不然再便宜不喜欢也没啥用”。

以郑州为例,比起传统门店,如今社交平台反而更适合卖房。中介设立账号,专职耕耘社交媒体。张咏的获客渠道,更是直接从线下转移到线上,通过拍视频卖房。主播从小区门口到进入房子,“不解读政策,只介绍房子”。

“现在房产经纪最难的就是获客,要为房子找到合适的买房人。”张咏说。

在“金九银十”的秋季,九月底,熊家豪终于迎来了几个月来遇到的第三个“真实买房人”,对方报价213万。当时,同户型房源卖的最低价在218万,中介告诉熊家豪,他卖价不能高于这个价格。“我报价216万,行就卖,不行就算了。”

他算了一下,自己亏了约35万,“相当于给银行打了几年工”。但他顾不得了,“赔就赔了,再不卖,后边亏得更多。”

而他卖房成功,所换来的现金,也即将流向下一个房子。熊家豪正在看上海的房子,“想捡个漏”。在松江,均价5万左右的地区,有人挂牌价为35000元,他算了一笔账,上海买房300万,换掉郑州房子得来的200万,多年工作存下的公积金能抵掉一部分贷款,“至少三四年内不用再考虑房贷压力”。

从卖房者变成买房者之后,他发现自己从容了不少。

九月底,淼苗苗的也房子终于卖掉了。对方是个刚毕业两三年的女生,线上看中了她的房子,之前一度挂73万,对方砍到了62万,“我说不能再赔了,再赔就赔到底了”。

经过两轮谈判,最后她给自己多争取到了一万,以63万成交。

转手之后,轮到她成为买房人。身份转变,心理同样发生了变化。在语音里,她谈论这些的时候颇为平静,她也成了那个想看看“到年底会不会降更多”的等待者。

更操心的还有那些投资客。无疑,房市向上的时候,郑州房子是一个不错的投资选择。方芙今年40岁,和丈夫一起在河南创业做户外亮化照明,存款过千万。2019年,出于投资与为孩子未来生活的打算,她在郑州核心位置买下了一套一百四十多平,总价约为280万的房子,并希望它能涨价。

但买下房子后,因驱车距离较远,方芙去过的次数屈指可数。而现在,房价不断下跌,她后悔了。

好在,国庆期间,郑州房市局部回暖。贝壳研究院郑州分院数据显示,双节期间,郑州新房成交1147套,同比增长14.1%,二手房成交577套,同比增长29.1%。

然而,这种回暖是有条件的。因为卖出的房子多为“地缘改善型”,客群是收入稳定,购房预算在200万-500万之间的高净值用户——这个群体数量并不大。

卖房的过程,方芙是发懵的。那天是国庆假期最后一天,早上中介打来电话,她还没睡醒。等到中午时中介又联系了一次,说了几分钟,“不知道动了哪根筋,想着卖了就卖了”。

“当年买房子是头脑一热,卖房又是头脑一热。”折算一下,卖房赔了30万。几天过去,她仍然在想卖了房子是对是错。疫情三年,生意越发难做,她和丈夫解散了经营17年的公司,卖房算是给自己回血。

而更多人,还在等待好运降临,仿佛在这年头,卖房要靠运气。在方芙分享卖房经历的帖子下方,无数人回复“接好运”。无论预算多少,未来去向何处,每个人的心愿都是一样的——沾沾喜气,顺利把房子卖出去。

 
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